Marché immobilier
Prix de l'immobilier à Beausoleil quartier par quartier
À Beausoleil, l'écart entre le secteur le moins cher et le plus cher atteint un rapport de 1 à 3,3 sur une commune de 2,79 km². Cette page donne les fourchettes publiées, explique d'où elles viennent, et dit aussi ce que les données ne couvrent pas.
Le prix moyen des appartements à Beausoleil s'établit à 7 289 €/m² pour environ 291 ventes en 2025, en hausse de 13,4 % sur cinq ans. Quatre secteurs font l'objet de fourchettes publiées : Moneghetti de 6 500 à 12 500 €/m², Ténao inférieur de 5 800 à 11 600 €/m², Ténao supérieur de 5 600 à 11 300 €/m² et Centre, boulevard de la République, de 4 200 à 10 800 €/m². Les autres secteurs de la commune ne font pas l'objet d'une fourchette distincte.
- 7 289 €/m²prix moyen des appartements, données DVF et notaires 2025
- ≈ 291ventes enregistrées sur la commune en 2025
- +13,4 %évolution des prix sur cinq ans
- ×3,3écart entre le bas et le haut de fourchette communale
Le tableau des prix par secteur
| Secteur | Prix bas | Prix haut | Amplitude | Profil dominant |
|---|---|---|---|---|
| Moneghetti est et ouest | 6 500 €/m² | 12 500 €/m² | ×1,9 | Contact monégasque, exposition sud, vues sur le port |
| Ténao inférieur | 5 800 €/m² | 11 600 €/m² | ×2,0 | Partie basse à l'est, trajet court vers la Principauté |
| Ténao supérieur | 5 600 €/m² | 11 300 €/m² | ×2,0 | Partie haute, vues plus souvent dégagées |
| Centre, boulevard de la République | 4 200 €/m² | 10 800 €/m² | ×2,6 | Bâti ancien hétérogène, tous services à pied |
| Commune | Prix moyen 7 289 €/m² ; maisons estimées à 11 470 €/m² ; environ 291 ventes en 2025 | |||
Source : Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026, données DVF et notaires 2025, réseau Riviera Address.
Les secteurs sans fourchette publiée
Quatre secteurs de la commune sont traités éditorialement sur ce portail sans disposer d'une fourchette de prix qui leur soit propre : le boulevard Guynemer, les hauts de Beausoleil, Bellevue et Saint-Roman. Il ne s'agit pas d'un oubli : ces périmètres ne correspondent pas au découpage sur lequel les statistiques de transaction sont agrégées. Un bien qui s'y trouve relève de la fourchette du secteur statistique auquel il appartient.
Comment lire un prix au m² à Beausoleil
Une fourchette de 4 200 à 10 800 €/m² dans un même secteur peut sembler absurde. Elle ne l'est pas : elle traduit le fait que, sur ce versant, l'adresse ne détermine qu'une partie du prix. Voici les variables qui font le reste, par ordre d'impact observé.
L'étage et la vue
C'est la variable dominante. Sur un terrain en pente avec un front bâti monégasque haut, la profondeur de champ change tout. Deux appartements du même immeuble, à quatre étages d'écart, ne relèvent pas du même marché.
La présence d'un ascenseur
Une partie du bâti communal est antérieure aux années 1970. Un quatrième étage sans ascenseur, dans une ville où l'on marche déjà en dénivelé pour sortir de chez soi, se décote nettement.
Le stationnement
La commune a mis en place des zones de stationnement résidentiel au centre-ville, à Moneghetti et au Ténao, ce dernier périmètre ayant été étendu au boulevard Guynemer. Une place privative reste une plus-value durable.
L'état de la copropriété
Ravalement, étanchéité des terrasses, remise à niveau des ascenseurs : sur du bâti ancien en versant exposé, les travaux votés ou à venir se traduisent directement dans le prix négocié.
La proximité d'un ascenseur public
Cinq ascenseurs publics, ouverts de 5h00 à 21h00, réduisent le dénivelé réel. Être à cinquante mètres de l'un d'eux n'a pas la même valeur d'usage qu'être à quatre cents mètres et cent marches.
Le marché locatif, référence de comparaison
| Segment | Loyer mensuel | Écart avec la médiane départementale |
|---|---|---|
| Appartements | 22,5 €/m² | +49 % |
| Maisons | 20,2 €/m² | +34 % |
| Toutes typologies | 22,4 €/m² | +48 % |
| Médiane des Alpes-Maritimes | 15,1 €/m² | référence |
| Rendement locatif brut estimé | 3,8 % à l'échelle communale, 2 à 2,5 % en net estimé | |
Source : Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026. Les écarts avec la médiane départementale sont calculés à partir des valeurs publiées.
Cet écart de 48 % au-dessus de la médiane départementale n'est pas un effet de prestige : c'est le prix d'une adresse française à distance de marche d'un bassin d'emploi qui absorbe environ 3 000 actifs beausoleillois, quand la commune n'offre que 2 080 emplois sur son propre sol.
Pourquoi les prix tiennent à Beausoleil
Quatre données publiques, prises ensemble, expliquent la solidité du marché mieux que n'importe quel argument commercial.
Une commune minuscule
2,79 km², soit 279 hectares, pour 11 936 habitants en 2023, avec une densité de 4 278 habitants au km² sur un versant montagneux allant de 65 à 633 mètres d'altitude.
Un foncier contraint par le risque
173 hectares sur 279 sont couverts par le plan de prévention des risques mouvements de terrain approuvé le 15 mai 2001, dont 63 hectares en zone rouge inconstructible et 110 hectares en zone bleue soumise à prescriptions.
Un parc capté par la résidence secondaire
Sur 10 441 logements, 56,2 % sont des résidences principales et 43,7 % des résidences secondaires ou logements occasionnels, avec un taux de logements vacants publié à 0,1 %.
Une demande frontalière structurelle
33 200 résidents de Provence-Alpes-Côte d'Azur travaillaient à Monaco en 2021, soit 30 % de plus qu'une décennie plus tôt, et plus de 60 % des actifs occupés des communes limitrophes.
À noter sur la population. Beausoleil a perdu des habitants sur la période récente : 11 936 habitants en 2023 contre 13 272 en 2012, soit une baisse d'environ 10 % en une décennie. Cette décrue démographique coexiste avec une hausse des prix de 13,4 % sur cinq ans. Ce n'est pas contradictoire : un parc qui bascule progressivement vers la résidence secondaire loge moins d'habitants permanents à surface constante.
D'où viennent ces chiffres et comment les vérifier
Les données de transaction
Les prix de vente réels en France proviennent de la base Demandes de valeurs foncières (DVF), produite par la direction générale des finances publiques et publiée en données ouvertes sur data.gouv.fr. Le jeu de données « Statistiques DVF » fournit, par commune et par section cadastrale, le nombre de mutations ainsi que le prix moyen et le prix médian au m², semestre par semestre.
Cette base a deux limites qu'il faut connaître : elle enregistre le prix de vente mais pas les caractéristiques du bien (étage, vue, état, ascenseur), et elle ne couvre pas la Principauté de Monaco.
Les statistiques notariales
Les Notaires de France publient des indices et des prix médians par commune à partir des actes enregistrés. Ils constituent la seconde source de référence, avec un décalage de publication lié au délai d'enregistrement.
Ce que ce portail publie
Les fourchettes présentées ici proviennent de l'observatoire du réseau, construit à partir des données DVF et notariales 2025. Elles décrivent un marché, pas un bien. Pour un logement précis, seule une estimation sur place, tenant compte de l'étage, de l'exposition, du bâti et de la copropriété, a une valeur opérationnelle.
Questions fréquentes sur les prix à Beausoleil
Quel est le prix au m² à Beausoleil en 2026 ?
Le prix moyen des appartements est de 7 289 €/m², sur la base des données DVF et notaires 2025, pour environ 291 ventes enregistrées. Les maisons sont estimées à 11 470 €/m².
Quel est le quartier le plus cher de Beausoleil ?
Moneghetti, avec une fourchette publiée de 6 500 à 12 500 €/m². C'est à la fois le plancher et le plafond les plus élevés de la commune.
Quel est le quartier le moins cher ?
Le secteur Centre, boulevard de la République, dont le plancher est à 4 200 €/m². Ce plancher correspond en général à de petites surfaces anciennes, en étage bas, sans ascenseur ni vue.
Les prix montent-ils encore à Beausoleil ?
La hausse mesurée est de 13,4 % sur cinq ans. Aucune projection n'est publiée ici : les données disponibles décrivent le passé, pas l'avenir.
Pourquoi Beausoleil est-il plus cher que la moyenne des Alpes-Maritimes ?
Pour trois raisons vérifiables : la frontière monégasque et l'emploi qu'elle génère, une surface communale de 2,79 km² dont près des deux tiers sont couverts par un plan de prévention des risques, et un parc capté à 43,7 % par la résidence secondaire.
Combien coûtent les frais en plus du prix d'achat ?
Dans l'ancien, environ 7 % du prix, dont 5,81 % de droits de mutation dans les Alpes-Maritimes. Le détail chiffré figure sur la page frais de notaire à Beausoleil.
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- Observatoire du marché immobilier 2026Le rapport complet, gratuit et sans inscription
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- Tous les quartiers de BeausoleilLe comparatif éditorial des sept secteurs
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Sources
- Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026, données DVF et notaires 2025, réseau Riviera Address : prix moyen, volume de ventes, évolution sur cinq ans, fourchettes par secteur, loyers et rendement.
- Direction générale des finances publiques et Etalab, base Demandes de valeurs foncières et jeu de données Statistiques DVF publié sur data.gouv.fr, licence ouverte.
- Notaires de France, statistiques immobilières par commune.
- INSEE, comparateur de territoires, commune de Beausoleil (06012), recensement 2023 : population, densité, logements, résidences secondaires, emplois au lieu de travail.
- INSEE Flash Provence-Alpes-Côte d'Azur n°108 : frontaliers travaillant à Monaco.
- Préfecture des Alpes-Maritimes, plan de prévention des risques de Beausoleil : superficie, altitudes, surfaces exposées et zonage.
Page mise à jour le 28 août 2026. Les fourchettes sont des ordres de grandeur de marché. Elles ne constituent ni une estimation, ni un engagement de prix.