Immobilier à Beausoleil
Acheter une résidence secondaire à Beausoleil
Beausoleil est l'une des communes des Alpes-Maritimes où la résidence secondaire pèse le plus lourd : 43,7 % du parc de logements. C'est aussi l'une de celles qui appliquent la majoration maximale de taxe d'habitation sur ces logements, à 60 %. Voici ce qu'il faut savoir avant d'acheter.
Sur les 10 441 logements que compte Beausoleil, 43,7 % sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels et 56,2 % des résidences principales, d'après le recensement 2023 de l'INSEE. La commune applique, par délibération de son conseil municipal, la majoration de 60 % de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, soit le taux maximal autorisé par la loi. C'est le paramètre budgétaire le plus important à intégrer dans un projet d'achat en résidence secondaire sur cette commune.
- 43,7 %du parc en résidences secondaires et logements occasionnels
- 60 %majoration de la part communale de taxe d'habitation, taux maximal légal
- 10 441logements recensés sur la commune en 2023
- 7 289 €/m²prix moyen des appartements, données DVF et notaires 2025
Un parc immobilier structuré par la résidence secondaire
Le chiffre mérite d'être regardé de près, parce qu'il explique presque tout le fonctionnement de ce marché.
| Indicateur | Beausoleil | La Turbie |
|---|---|---|
| Logements | 10 441 | 2 219 |
| Résidences principales | 56,2 % | 63,2 % |
| Résidences secondaires et logements occasionnels | 43,7 % | 28,3 % |
| Logements vacants | 0,1 % | 8,5 % |
| Ménages propriétaires de leur résidence principale | 42,0 % | 67,2 % |
| Médiane du niveau de vie | 25 200 € | 33 790 € |
Source : INSEE, comparateur de territoires, communes de Beausoleil (06012) et de La Turbie (06150), recensement 2023.
Deux enseignements. D'abord, le taux de logements vacants publié pour Beausoleil, 0,1 %, est exceptionnellement bas au regard des standards nationaux : à l'échelle de la commune, il ne reste pratiquement rien d'inoccupé. Ensuite, la population municipale a reculé, passant d'environ 13 272 habitants en 2012 à 11 936 en 2023. Un parc qui bascule vers la résidence secondaire loge moins d'habitants permanents à surface constante : les deux mouvements sont liés.
Pour un acquéreur, cela se traduit par un marché étroit et disputé : environ 291 ventes en 2025 pour une commune de 2,79 km², avec des prix en hausse de 13,4 % sur cinq ans.
La fiscalité d'une résidence secondaire à Beausoleil
La taxe d'habitation majorée à 60 %
La suppression de la taxe d'habitation n'a concerné que les résidences principales. Elle reste due pour les logements meublés non affectés à l'habitation principale, au nom de la personne qui en a la disposition au 1er janvier de l'année.
L'article 1407 ter du code général des impôts autorise, dans les communes situées en zone tendue, une majoration de la part communale comprise entre 5 % et 60 %. Beausoleil applique le taux maximal de 60 %, d'après le tableau des délibérations de fiscalité directe locale publié par la direction générale des finances publiques pour 2026.
Ce que cela représente concrètement. La majoration porte sur la part communale de la cotisation, pas sur la totalité de l'avis. Le montant dépend de la valeur locative cadastrale du logement et des taux votés, et ne peut donc pas être annoncé à l'avance de manière générale. Demandez au vendeur une copie de son dernier avis de taxe d'habitation sur résidence secondaire : c'est l'information la plus fiable et la plus rapide à obtenir.
Taxe foncière
Elle est due par le propriétaire au 1er janvier, sans exonération liée au caractère secondaire du logement. Depuis 2021, la part départementale de la taxe foncière sur les propriétés bâties a été transférée aux communes : le taux communal actuel intègre l'ancien taux départemental.
Impôt sur la fortune immobilière
Le seuil d'assujettissement est un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier. Point important pour ce marché : la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale, mais une résidence secondaire est retenue à 100 % de cette valeur. Aux niveaux de prix pratiqués à proximité immédiate de la Principauté, le franchissement du seuil est un sujet réel.
Plus-value à la revente
La revente d'une résidence secondaire est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonération acquise | 9 % par an |
| Exonération totale | au bout de 22 ans | au bout de 30 ans |
Une surtaxe de 2 % à 6 % s'applique en outre sur la plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Source : service-public.gouv.fr et notice 2048-IMM de la direction générale des finances publiques.
Un cas particulier mérite d'être connu : l'exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale. Elle suppose de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente et de remployer le prix, dans les vingt-quatre mois, à l'acquisition de sa résidence principale. Elle ne peut être utilisée qu'une fois, et doit être demandée dans l'acte.
Louer sa résidence secondaire en meublé de tourisme
La question se pose naturellement dans une commune adossée à Monaco, où la demande de courte durée existe toute l'année et culmine lors des grands événements de la Principauté.
- Déclaration préalable en mairie : la Ville de Beausoleil l'impose pour les meublés de tourisme qui ne sont pas des résidences principales, par le formulaire cerfa n° 14004*04.
- Numéro d'enregistrement communal : la Ville indique qu'il ne s'applique pas actuellement sur son territoire.
- Enregistrement national : un dispositif d'enregistrement obligatoire par portail unique est prévu, avec une entrée en vigueur annoncée pour la fin de l'année 2026.
- Changement d'usage : Beausoleil relevant du périmètre des zones tendues, la commune peut instaurer par délibération une autorisation préalable de changement d'usage. Ce point doit être vérifié directement auprès des services municipaux avant tout projet de location de courte durée.
- Taxe de séjour : elle est collectée sur la commune, via la plateforme dédiée de la Ville.
Pour une location classique de longue durée, les repères de marché sont sur la page prix par quartier : loyer moyen de 22,4 €/m² par mois toutes typologies, contre 15,1 €/m² pour la médiane départementale, et rendement brut estimé à 3,8 %.
Quel quartier pour une résidence secondaire
Le critère décisif n'est pas le même que pour une résidence principale. Un pied-à-terre occupé par intermittence doit pouvoir se fermer, se rouvrir et s'entretenir facilement, et rester agréable sans voiture.
Centre-ville
Le plus simple pour un usage intermittent : commerces, marché couvert quotidien, Monaco à pied. Fourchette publiée de 4 200 à 10 800 €/m², la plus large de la commune.
Moneghetti
Le plus recherché, de 6 500 à 12 500 €/m². Exposition sud et sud-est, vues sur le port, contact direct avec la Principauté. C'est aussi le plus cher à l'entrée.
Les hauts de Beausoleil
Vues longues et calme, résidences plus récentes avec stationnement plus souvent inclus. À réserver aux acquéreurs disposant d'un véhicule.
Ténao supérieur
De 5 600 à 11 300 €/m², soit 3 % de moins que la partie basse alors que les vues y sont souvent meilleures. Le meilleur compromis mesurable de la commune.
Le critère de la vue, déterminant pour un usage de villégiature, est traité en détail sur la page appartements vue mer à Beausoleil.
Les vérifications à mener avant de signer
Le dernier avis de taxe d'habitation sur résidence secondaire
Compte tenu de la majoration communale de 60 %, c'est le premier document à demander au vendeur. Il donne immédiatement l'ordre de grandeur de la charge annuelle.
Les documents de copropriété
Fiche synthétique, règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d'entretien, montant des charges des deux exercices précédents, impayés du syndicat et part du fonds de travaux rattachée au lot.
Le dossier de diagnostic technique
Pour un lot de copropriété : mesurage loi Carrez, diagnostic de performance énergétique, état des risques et pollutions, état de l'installation électrique et de gaz si elles ont plus de quinze ans, plomb pour les immeubles antérieurs à 1949, amiante pour les permis antérieurs au 1er juillet 1997.
L'état des risques
Beausoleil est en zone de sismicité 4, couverte par un plan de prévention des risques mouvements de terrain approuvé le 15 mai 2001 qui expose 173 hectares sur 279, dont 63 en zone rouge. L'aléa retrait-gonflement des argiles varie à l'intérieur de la commune et se vérifie à la parcelle.
Le coût d'acquisition complet
Environ 7 % du prix dans l'ancien, dont 5,80665 % de droits de mutation dans les Alpes-Maritimes. Le calcul détaillé figure sur la page frais de notaire à Beausoleil.
Questions fréquentes
Combien y a-t-il de résidences secondaires à Beausoleil ?
Elles représentent 43,7 % des 10 441 logements de la commune, avec les logements occasionnels, contre 56,2 % de résidences principales, d'après le recensement 2023 de l'INSEE.
Beausoleil applique-t-elle la surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires ?
Oui, au taux maximal de 60 %, selon le tableau des délibérations de fiscalité directe locale publié par la direction générale des finances publiques pour 2026.
Peut-on louer sa résidence secondaire en courte durée à Beausoleil ?
Une déclaration préalable en mairie est exigée pour les meublés de tourisme qui ne sont pas des résidences principales. Le numéro d'enregistrement communal ne s'applique pas actuellement. L'éventuelle obligation d'autorisation de changement d'usage doit être vérifiée auprès de la mairie.
Quelle fiscalité à la revente ?
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value, avec abattements pour durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Une résidence secondaire compte-t-elle pour l'impôt sur la fortune immobilière ?
Oui, à 100 % de sa valeur vénale, sans l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale. Le seuil d'assujettissement est de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable.
Pourquoi acheter à Beausoleil plutôt qu'à Monaco ?
Parce que le régime d'acquisition est français, avec des droits de mutation de 5,80665 % dans les Alpes-Maritimes, et parce que la frontière se franchit à pied depuis le boulevard de la République. Les deux marchés ne sont ni comparables en prix, ni régis par les mêmes règles.
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Sources officielles
- INSEE, comparateur de territoires, communes de Beausoleil (06012) et La Turbie (06150), recensement 2023 : logements, résidences secondaires, vacance, statut d'occupation, niveau de vie, population.
- Direction générale des finances publiques, délibérations de fiscalité directe locale 2026, annexe des communes appliquant la majoration de taxe d'habitation sur les logements meublés non affectés à l'habitation principale : Beausoleil (06012), taux de majoration de 60 %.
- Code général des impôts, articles 1407 ter, 232 et 150 U ; bulletin officiel des finances publiques BOI-IF-TH-70.
- service-public.gouv.fr : taxe d'habitation sur les résidences secondaires, plus-value immobilière des particuliers, impôt sur la fortune immobilière, diagnostics obligatoires, vente d'un logement en copropriété.
- impots.gouv.fr : notice 2048-IMM relative aux plus-values immobilières, brochure pratique de l'impôt sur la fortune immobilière.
- Ville de Beausoleil, portail de déclaration des meublés de tourisme et de la taxe de séjour.
- Préfecture des Alpes-Maritimes et Géorisques : plan de prévention des risques, sismicité, retrait-gonflement des argiles.
- Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026, données DVF et notaires 2025, réseau Riviera Address.
Page mise à jour le 28 août 2026. Les règles fiscales évoluent chaque année. Les montants dépendant de la valeur locative cadastrale d'un logement donné ne peuvent être établis que sur pièces.