Marché immobilier de Beausoleil en 2026
Beausoleil est un marché de frontière : l’emploi monégasque soutient la demande, tandis que la pente, la vue et les accès créent de grands écarts entre logements proches. Cette page distingue les données de transactions, les estimations et les loyers.
Les chiffres à retenir
Deux lectures DVF récentes situent les appartements de Beausoleil autour de 7 100 à 7 300 €/m² : 7 289 €/m² en moyenne sur les ventes 2025 dans l’Observatoire du site, et 7 140 €/m² en médiane sur 284 ventes de juillet 2025 à juin 2026 selon CorpusImmo. L’écart ne signale pas une contradiction : période, sélection et indicateur diffèrent. Pour les loyers, la carte publique affiche une médiane de zone de 18 €/m² en 2024, tandis que les estimations de marché 2026 dépassent 22 €/m².
Tableau de bord du marché
| Indicateur | Valeur | Période et source |
|---|---|---|
| Appartement, moyenne | 7 289 €/m² | Ventes 2025, Observatoire Beausoleil 2026, données DVF/notaires |
| Appartement, médiane | 7 140 €/m² | 284 ventes de juillet 2025 à juin 2026, DGFiP/DVF via CorpusImmo |
| Appartement, estimation | 6 868 €/m² | MeilleursAgents, 1er novembre 2026 |
| Loyer médian de zone | 18 €/m²/mois | Carte des loyers, millésime 2024 |
| Loyer appartement estimé | 22,6 €/m²/mois | MeilleursAgents, 1er novembre 2026 |
| Logements | 10 441 | INSEE, recensement 2023 |
| Résidences secondaires | 43,7 % | INSEE, recensement 2023 |
Une moyenne, une médiane et une estimation de portail ne sont pas interchangeables. La source et la période doivent toujours accompagner le chiffre.
Pourquoi les écarts sont-ils aussi importants ?
Le marché récompense la proximité pratique de Monaco, la vue dégagée, la terrasse, le stationnement et l’ascenseur. Il pénalise un accès difficile, un rez-de-chaussée sombre, le bruit, les travaux lourds ou une copropriété fragile. L’altitude peut améliorer la vue tout en compliquant les trajets : son effet sur le prix n’est donc pas automatique.
Les appartements anciens du centre, les résidences de Moneghetti et les programmes des hauteurs ne forment pas un seul produit. L’estimation doit comparer des biens de même secteur, époque, état et niveau de prestation.
Prix par quartier
| Secteur | Fourchette publiée | Lecture |
|---|---|---|
| Moneghetti | 6 500 à 12 500 €/m² | Contact monégasque, vues, offre hétérogène |
| Ténao inférieur | 5 800 à 11 600 €/m² | Accès plus direct vers Monaco |
| Ténao supérieur | 5 600 à 11 300 €/m² | Vues fréquentes, mobilité à contrôler |
| Centre, boulevard de la République | 4 200 à 10 800 €/m² | Bâti ancien et prestations très variables |
Ces fourchettes proviennent de l’Observatoire 2026 du site. Elles encadrent un secteur, mais ne constituent pas une estimation individuelle. Consultez les prix quartier par quartier.
Marché locatif
La proximité de Monaco crée une demande soutenue, notamment pour les studios et deux-pièces bien placés. Le niveau de loyer dépend du bail, de la surface, de l’état, du mobilier, de la vue et du stationnement. La carte publique des loyers repose sur un zonage et un millésime 2024 ; les estimations 2026 reflètent davantage le marché affiché ou modélisé. Pour calculer un rendement, utilisez le loyer réellement soutenable et non le chiffre le plus élevé disponible.
Le rendement net doit retrancher charges non récupérables, taxe foncière, assurance, gestion, entretien, vacance, fiscalité et travaux. Le DPE peut aussi imposer un calendrier de rénovation.
Acheter maintenant ou attendre ?
La décision dépend davantage du bien et de la durée de détention que d’une prévision générale. Un logement rare, bien placé et sans défaut majeur peut conserver sa liquidité. À l’inverse, une copropriété avec travaux, un accès difficile ou un prix fondé uniquement sur la vue exige une marge de négociation.
Avant l’offre, demandez au moins trois ventes comparables, les documents de copropriété et un budget de travaux. Si le projet dépend d’un financement, validez la mensualité totale et la résistance du budget à une hausse des charges.
Ressources du marché
Méthodologie et sources
Données consultées le 12 novembre 2026 : Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026 ; DGFiP/DVF via CorpusImmo ; MeilleursAgents au 1er novembre 2026 ; carte des loyers, millésime 2024 ; INSEE, recensement 2023. Les périodes et méthodes diffèrent, ce qui explique les écarts.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen d’un appartement à Beausoleil ?
L’Observatoire 2026 du site affiche 7 289 €/m² en moyenne sur les ventes 2025. Une extraction DVF plus récente affiche 7 140 €/m² en médiane de juillet 2025 à juin 2026.
Pourquoi les portails donnent-ils un autre prix ?
Ils utilisent des modèles, des périodes et des données différents. Une estimation de portail n’est pas une moyenne de ventes signées.
Quel loyer retenir pour un investissement ?
Partez de comparables réellement loués ou d’une estimation professionnelle. La médiane publique de zone et les estimations de marché servent de repères, pas de garantie.
La vue mer suffit-elle à justifier un prix élevé ?
Non. L’étage, l’exposition, le vis-à-vis, la terrasse, l’accès, le bruit et le stationnement déterminent la valeur réelle de la vue.