Acheter à Beausoleil
Frais de notaire pour l'achat d'un appartement à Beausoleil
Beausoleil est situé dans les Alpes-Maritimes, l'un des départements qui n'ont pas relevé leur taux de droits de mutation à 5 %. Le taux global applicable reste de 5,81 %, contre 6,32 % dans la majorité des départements français. Voici le détail, poste par poste, avec les barèmes officiels et des calculs vérifiables.
Pour un appartement ancien à Beausoleil, les frais d'acquisition représentent environ 7 % du prix. Ils se composent des droits de mutation au taux global de 5,80665 % applicable dans les Alpes-Maritimes, des émoluments réglementés du notaire (environ 1,08 % TTC sur un bien à 400 000 €), de la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, et des émoluments de formalités et débours. Dans le neuf ou en VEFA, la taxe tombe à un taux global de 0,715 % et les frais se situent autour de 2 à 3 % du prix.
- 5,80665 %droits de mutation dans les Alpes-Maritimes, achat dans l'ancien
- 0,715 %taux global de taxe de publicité foncière dans le neuf ou en VEFA
- 0,10 %contribution de sécurité immobilière, minimum 15 €
- 27 938 €frais vérifiables pour un appartement ancien à 400 000 €
De quoi sont faits les frais de notaire
L'expression est trompeuse. Ce que l'acquéreur verse au notaire n'est, pour l'essentiel, pas la rémunération de celui-ci. Selon le Conseil supérieur du notariat, la répartition est d'environ huit dixièmes de taxes, un dixième de débours et un dixième de rémunération.
| Poste | Nature | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droits de mutation à titre onéreux | Impôt : droit départemental, taxe communale additionnelle, frais d'assiette de l'État | Département, commune, État |
| Émoluments du notaire | Tarif réglementé par l'État, proportionnels et de formalités, soumis à TVA de 20 % | Notaire |
| Débours | Sommes avancées par le notaire à des tiers : cadastre, publicité foncière, urbanisme, copies, syndic | Tiers |
| Contribution de sécurité immobilière | Taxe, article 879 du code général des impôts | État |
Sources : impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr et notaires.fr.
Le taux applicable à Beausoleil
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter, pour trois ans à compter du 1er avril 2025, leur droit d'enregistrement de 4,50 % à 5,00 %. De nombreux départements l'ont fait. Les Alpes-Maritimes ne l'ont pas fait : dans la liste officielle des taux publiée par la direction générale des finances publiques à destination des notaires, le département 06 figure toujours au taux de l'article 1594 D du code général des impôts, soit 4,50 %.
| Composante | Base légale | Taux |
|---|---|---|
| Droit départemental | Code général des impôts, article 1594 D | 4,50 % |
| Taxe communale additionnelle | Code général des impôts, article 1584 | 1,20 % |
| Frais d'assiette et de recouvrement de l'État | Code général des impôts, article 1647 : 2,37 % du droit départemental | 0,10665 % |
| Taux global applicable | 5,80665 % | |
Le taux global de 5,80665 %, souvent arrondi à 5,81 %, résulte de l'addition des trois composantes officielles ci-dessus. Beausoleil ne figure dans aucune liste de communes ayant voté une réduction ou une exonération de la taxe communale additionnelle.
Un avantage réel et chiffrable. Dans les départements ayant relevé leur taux à 5,00 %, le taux global atteint 6,32 %. À Beausoleil, il reste à 5,80665 %. Sur un achat à 500 000 €, l'écart représente environ 2 570 € de droits en moins.
Et les primo-accédants ?
Deux dispositifs existent en droit. D'une part, la hausse optionnelle au-delà de 4,50 % ne s'applique pas aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale. D'autre part, l'article 1594 F septies du code général des impôts permet à un département de voter un abattement, une exonération ou une réduction de taux pour une première propriété.
Dans les Alpes-Maritimes, aucun de ces mécanismes ne produit d'effet aujourd'hui. Le département n'a pas relevé son taux, la protection prévue pour les primo-accédants est donc sans objet ; et il n'a voté ni abattement, ni exonération, ni réduction au titre de l'article 1594 F septies. À Beausoleil, un primo-accédant paie le même taux qu'un autre acquéreur.
Le barème des émoluments du notaire
Les émoluments proportionnels du notaire sur une vente sont fixés par le tableau 5 de l'article A444-91 du code de commerce. Ils s'appliquent par tranches, comme un barème d'imposition, et sont soumis à la TVA au taux de 20 %.
| Tranche d'assiette | Taux hors taxes | Émolument maximal de la tranche |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % | 251,55 € |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % | 167,58 € |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % | 457,52 € |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % | sans plafond de tranche |
Ces taux sont issus de l'arrêté du 28 février 2020, entré en application le 1er janvier 2021. L'arrêté du 25 février 2026 a prorogé le tarif réglementé jusqu'au 29 février 2028 sans modifier l'article A444-91. La somme des émoluments proportionnels et des émoluments de formalités ne peut excéder 10 % de la valeur du bien, avec un minimum de 90 €.
Attention aux barèmes périmés. Des tableaux affichant 3,945 %, 1,627 %, 1,085 % et 0,814 % circulent encore, y compris sur des sites professionnels. Ce sont les taux de l'arrêté de 2016, remplacés depuis le 1er janvier 2021.
La remise que le notaire peut consentir
L'article A444-174 du code de commerce autorise le notaire à consentir une remise sur la part d'émoluments proportionnels calculée au-delà de 100 000 € d'assiette, dans la limite de 20 %, et de 40 % au-delà de 10 000 000 €. Cette remise doit être générale : le notaire applique le même taux à tous ses clients, elle ne se négocie pas au cas par cas. Sur un appartement à 400 000 €, elle représente au maximum 479,40 € hors taxes, soit 575,28 € TTC.
Exemples chiffrés pour un appartement ancien à Beausoleil
Calculs établis avec le taux de droits de mutation de 5,80665 % applicable dans les Alpes-Maritimes, le barème de l'article A444-91 majoré de la TVA à 20 %, et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. Les émoluments de formalités et les débours ne figurent pas dans ce tableau : ils sont réels mais ne font l'objet d'aucun montant officiellement publié.
| Prix d'achat | Droits de mutation | Émoluments TTC | Sécurité immobilière | Total vérifiable | % du prix |
|---|---|---|---|---|---|
| 200 000 € | 11 613,30 € | 2 394,30 € | 200,00 € | 14 207,60 € | 7,10 % |
| 300 000 € | 17 419,95 € | 3 353,10 € | 300,00 € | 21 073,05 € | 7,02 % |
| 400 000 € | 23 226,60 € | 4 311,90 € | 400,00 € | 27 938,50 € | 6,98 % |
| 500 000 € | 29 033,25 € | 5 270,70 € | 500,00 € | 34 803,95 € | 6,96 % |
| 750 000 € | 43 549,88 € | 7 667,70 € | 750,00 € | 51 967,57 € | 6,93 % |
| 1 000 000 € | 58 066,50 € | 10 064,70 € | 1 000,00 € | 69 131,20 € | 6,91 % |
Le pourcentage diminue avec le prix parce que les tranches basses du barème notarial, les plus coûteuses, sont fixes. Le total réel, formalités et débours inclus, se situe dans la fourchette de 7 à 8 % du prix annoncée par les Notaires de France pour l'ancien.
Le détail du calcul pour 400 000 €
| Ligne | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Droit départemental | 400 000 × 4,50 % | 18 000,00 € |
| Taxe communale additionnelle | 400 000 × 1,20 % | 4 800,00 € |
| Frais d'assiette de l'État | 18 000 × 2,37 % | 426,60 € |
| Émoluments proportionnels hors taxes | barème par tranches | 3 593,25 € |
| TVA sur émoluments | 3 593,25 × 20 % | 718,65 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 400 000 × 0,10 % | 400,00 € |
| Émoluments de formalités et débours | poste réel, non chiffré par une source officielle | à préciser par le notaire |
| Total vérifiable | 27 938,50 €, soit 6,98 % du prix | |
Avec une remise maximale de 20 % sur la part d'émoluments au-delà de 100 000 €, le total vérifiable descend à 27 363,22 €, soit 6,84 % du prix.
Acheter dans le neuf ou en VEFA à Beausoleil
Le régime change complètement. Le prix affiché par le promoteur inclut la TVA au taux normal de 20 %, et la taxe de publicité foncière est perçue à un taux réduit. Le taux global applicable est de 0,715 %, soit le taux réduit de 0,70 % majoré des frais d'assiette de 2,14 %. Le barème des émoluments du notaire, lui, reste identique.
| Prix d'achat | Taxe de publicité foncière | Émoluments TTC | Sécurité immobilière | Total vérifiable | % du prix |
|---|---|---|---|---|---|
| 300 000 € | 2 145,00 € | 3 353,10 € | 300,00 € | 5 798,10 € | 1,93 % |
| 400 000 € | 2 860,00 € | 4 311,90 € | 400,00 € | 7 571,90 € | 1,89 % |
| 500 000 € | 3 575,00 € | 5 270,70 € | 500,00 € | 9 345,70 € | 1,87 % |
| 700 000 € | 5 005,00 € | 7 188,30 € | 700,00 € | 12 893,30 € | 1,84 % |
Formalités et débours inclus, le total se situe dans la fourchette de 2 à 3 % annoncée par les Notaires de France pour le neuf. À Beausoleil, l'offre neuve reste rare : la commune ne dispose que de 279 hectares, dont 63 en zone rouge inconstructible au titre du plan de prévention des risques.
Le sujet du choix entre les deux régimes est traité sur la page acheter neuf ou ancien à Beausoleil.
Réduire légalement les frais
Déduire le mobilier de l'assiette
Les meubles vendus avec le logement ne sont pas soumis aux droits de mutation. Leur valeur doit être justifiée par un inventaire chiffré et cohérent, et non fixée forfaitairement. C'est la seule voie couramment praticable, et elle doit rester sincère.
Demander la remise réglementaire
Interrogez le notaire sur la remise prévue à l'article A444-174 pour la part d'émoluments au-delà de 100 000 €. Elle atteint 20 % au maximum et doit être appliquée uniformément par l'étude.
Regarder le neuf lorsque c'est possible
Le passage d'un taux de 5,80665 % à 0,715 % représente l'écart le plus important de tout le calcul. Encore faut-il qu'une offre neuve existe sur le secteur visé.
Simuler avant de s'engager
Le simulateur de l'Agence nationale pour l'information sur le logement, référencé par service-public.gouv.fr, et celui du notariat permettent de chiffrer une opération précise. Les résultats sont donnés à titre indicatif.
Ce qui ne fonctionne pas. Les droits de mutation sont un impôt : ils ne se négocient pas. Seule la part d'émoluments du notaire au-delà de 100 000 € peut faire l'objet d'une remise encadrée. Toute méthode présentée comme permettant de réduire les droits eux-mêmes doit être regardée avec méfiance.
Questions fréquentes
Quel est le taux des frais de notaire à Beausoleil en 2026 ?
Environ 7 % du prix dans l'ancien, dont 5,80665 % de droits de mutation, taux applicable dans les Alpes-Maritimes. Dans le neuf ou en VEFA, environ 2 à 3 %, dont 0,715 % de taxe de publicité foncière.
Les Alpes-Maritimes ont-elles augmenté les droits de mutation à 5 % ?
Non. Le département figure toujours au taux de 4,50 % dans la liste officielle publiée par la direction générale des finances publiques, alors que la plupart des départements voisins, dont le Var et les Bouches-du-Rhône, sont passés à 5,00 %.
Qui paie les frais de notaire ?
L'acquéreur, sauf accord particulier entre les parties.
Un primo-accédant paie-t-il moins à Beausoleil ?
Non. Le département n'a pas voté d'abattement, d'exonération ni de réduction de taux au titre de l'article 1594 F septies du code général des impôts, et la protection légale des primo-accédants ne joue que dans les départements ayant relevé leur taux au-delà de 4,50 %.
Que sont exactement les débours ?
Les sommes que le notaire avance pour le compte du client : consultation du cadastre, service de la publicité foncière, documents d'urbanisme, copies, frais de géomètre ou de syndic. Aucun montant forfaitaire officiel n'est publié pour une vente d'appartement ; le notaire les détaille dans son décompte.
Quand paie-t-on ces frais ?
Ils sont provisionnés avant la signature de l'acte authentique et versés au notaire, qui les reverse ensuite aux administrations concernées. Un décompte définitif est établi après la publication de l'acte.
Peut-on financer les frais de notaire par un prêt ?
Cela dépend de l'établissement prêteur et du dossier. Beaucoup de banques demandent que ces frais soient couverts par l'apport personnel.
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Sources officielles
- Code de commerce, article A444-91, tableau 5 : barème des émoluments proportionnels de vente, taux issus de l'arrêté du 28 février 2020 appliqués depuis le 1er janvier 2021.
- Arrêté du 25 février 2026 fixant l'objectif de taux de résultat moyen et les tarifs réglementés des notaires : prorogation du tarif jusqu'au 29 février 2028.
- Code de commerce, article A444-174 : remise maximale de 20 % sur la part d'émoluments au-delà de 100 000 € d'assiette.
- Code général des impôts, articles 1594 D, 1584, 1647 et 879 ; article 1594 F septies pour les premières propriétés.
- Direction générale des finances publiques, tableau des droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière applicables par département, édition en vigueur : Alpes-Maritimes au taux de 4,50 %.
- Bulletin officiel des finances publiques, BOI-ENR-DMTOI : frais d'assiette de 2,37 % et 2,14 %, taux global de 0,715 % dans le neuf.
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116 : faculté de relèvement du taux départemental et exception pour les primo-accédants.
- impots.gouv.fr : composition des frais, contribution de sécurité immobilière de 0,10 % avec un minimum de 15 €, achat dans le neuf.
- service-public.gouv.fr, fiche Frais de notaire, et simulateur de l'Agence nationale pour l'information sur le logement.
- Notaires de France : composition des frais d'acquisition, fourchettes de 7 à 8 % dans l'ancien et de 2 à 3 % dans le neuf, plafond de 10 % et minimum de 90 €.
Page mise à jour le 28 août 2026. Les taux et barèmes cités sont ceux en vigueur à cette date. Seul le décompte établi par le notaire chargé de la vente fait foi.