Quartiers de Beausoleil
Le quartier du Tenao à Beausoleil
Le Ténao est le seul quartier de Beausoleil dont le marché est suivi en deux fourchettes distinctes, une pour la partie basse et une pour la partie haute. L'écart entre les deux est faible, et c'est précisément ce qui en fait un quartier intéressant à analyser.
Le Ténao occupe la partie est de Beausoleil, du contact avec la Principauté jusqu'aux rues en surplomb. L'Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026 publie deux fourchettes : 5 800 à 11 600 €/m² pour le Ténao inférieur et 5 600 à 11 300 €/m² pour le Ténao supérieur. Le quartier accueille une école publique, l'école du Ténao, et dispose de sa propre zone de stationnement résidentiel.
- 5 800 à 11 600 €/m²Ténao inférieur, partie basse au contact de Monaco
- 5 600 à 11 300 €/m²Ténao supérieur, partie haute
- 3 %écart seulement entre les planchers des deux niveaux
- 302 av. Delphineécole du Ténao, maternelle et élémentaire
Ténao inférieur et Ténao supérieur : ce que dit l'écart de prix
Dans une commune où le rapport entre le secteur le moins cher et le plus cher atteint 3,3, l'écart entre les deux niveaux du Ténao est remarquablement faible : environ 3 % sur le plancher et 3 % sur le plafond. Autrement dit, monter dans le Ténao ne coûte presque rien, et ne fait presque rien perdre.
| Critère | Ténao inférieur | Ténao supérieur |
|---|---|---|
| Fourchette publiée | 5 800 à 11 600 €/m² | 5 600 à 11 300 €/m² |
| Atout dominant | Proximité immédiate de la Principauté, trajet à pied plus court | Vues plus souvent dégagées, moindre densité perçue, nuisances routières plus faibles |
| Contrainte dominante | Vis-à-vis fréquents, ensoleillement variable en étage bas | Dénivelé de retour, dépendance aux transports et aux ascenseurs publics |
| Statistiques INSEE | District statistique identifié sous le nom Ténao inférieur | Suivi de marché distinct, appellation d'usage |
Source : Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026, données DVF et notaires 2025. Prix moyen communal : 7 289 €/m² pour environ 291 ventes en 2025.
La conclusion pratique est nette : au Ténao, le prix est fixé par la qualité du logement beaucoup plus que par son altitude. Un appartement rénové avec balcon et vue en partie haute se négocie mieux qu'un appartement ancien en étage bas au contact de la frontière. Ce n'est pas le cas partout à Beausoleil, où le secteur Moneghetti tire son plancher vers le haut par sa seule position.
Le Ténao et son vis-à-vis monégasque
Le Ténao regarde la partie est de la Principauté, celle des tours de Saint-Roman. Le nom du quartier est d'ailleurs repris côté monégasque par un immeuble emblématique. Cette proximité produit deux effets concrets pour un acheteur.
- Sur la vue. Le premier plan est bâti et haut. Les vues les plus intéressantes sont celles qui passent au-dessus ou à côté de ce front bâti, pas celles qui le prennent de face. Un balcon plein sud n'est pas ici une garantie de panorama.
- Sur la demande. Le Ténao est un point de chute logique pour les salariés du secteur est de Monaco, qui évitent ainsi la traversée complète de la Principauté aux heures de pointe.
La question des noms partagés entre les deux territoires est développée sur la page consacrée au secteur Saint-Roman.
Vivre au Ténao
L'école du Ténao
Le quartier dispose de son propre groupe scolaire public, l'école du Ténao, maternelle et élémentaire, au 302 avenue Delphine. C'est un argument déterminant pour les familles : dans une commune au relief aussi marqué, avoir l'école dans son quartier évite un trajet quotidien en dénivelé. Le collège de secteur est le collège Bellevue, bretelle du Centre.
Transports et desserte
Le Ténao est desservi par le réseau Zest, réorganisé le 6 juillet 2026. Le service de transport à la demande Zestgo B dessert explicitement le secteur Ténao, ainsi que Delphine, Grima, Victor Hugo et Révoires, avec des correspondances vers le marché de Beausoleil, le Casino et l'Office du tourisme de Monaco, la gare SNCF Pont Sainte-Dévote et le Jardin exotique. La réservation se fait jusqu'à deux heures avant le trajet.
La ligne régionale ZOU, entre Beaulieu-sur-Mer, Monaco et Menton, circule sept jours sur sept toutes les trente minutes de 6h00 à 20h10, avec des prolongements en soirée. Elle se prend depuis les arrêts monégasques.
Stationnement
Le Ténao possède sa zone de stationnement résidentiel, dont le périmètre a été étendu au boulevard Guynemer. Comme partout à Beausoleil, une place privative en sous-sol constitue une plus-value réelle et durable.
Nature de proximité
Le parc sportif et de loisirs André Vanco, dit Le Devens, avec ses aires de pique-nique et son parcours de santé, ainsi que la forêt de Grima et ses falaises, offrent des respirations à faible distance, dans une commune où l'espace public horizontal est rare.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter au Ténao
Le positionnement exact dans la pente
Demandez l'altitude approximative et le chemin réel jusqu'au premier arrêt de bus ou ascenseur public. Sur ce versant, deux adresses voisines n'offrent pas le même trajet quotidien.
L'ascenseur et l'état de la copropriété
Une part importante du bâti communal date d'avant les années 1970. Consultez les procès-verbaux d'assemblée générale, l'état des appels de fonds et les travaux votés, en particulier ravalement, étanchéité des terrasses et remise à niveau des ascenseurs.
L'état des risques
Beausoleil est en zone de sismicité 4 (moyenne) et couverte par un plan de prévention des risques mouvements de terrain approuvé le 15 mai 2001, qui concerne 173 hectares sur 279. L'aléa retrait-gonflement des argiles varie à l'intérieur de la commune et doit être vérifié à la parcelle. L'état des risques est remis dès la première visite.
Le coût d'acquisition complet
Aux droits de mutation de 5,81 % s'ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours. Le calcul détaillé figure sur la page frais de notaire à Beausoleil.
Questions fréquentes sur le Ténao
Où se trouve le Ténao à Beausoleil ?
Dans la partie est de la commune, entre le contact avec la Principauté et les rues en surplomb. Le quartier est identifié par l'INSEE dans son découpage statistique, sous l'appellation Ténao inférieur pour sa partie basse.
Quelle différence de prix entre Ténao inférieur et Ténao supérieur ?
Environ 3 %. Le Ténao inférieur est publié entre 5 800 et 11 600 €/m², le Ténao supérieur entre 5 600 et 11 300 €/m², selon l'Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026 fondé sur les données DVF et notaires 2025.
Y a-t-il une école dans le quartier ?
Oui, l'école du Ténao, maternelle et élémentaire, au 302 avenue Delphine. Le collège de la commune est le collège Bellevue.
Le Ténao est-il bien desservi ?
Le secteur est explicitement desservi par le transport à la demande Zestgo B, avec correspondances vers Monaco, la gare SNCF Pont Sainte-Dévote et le Jardin exotique, en complément des lignes régulières Zest.
Le Ténao convient-il à une famille ?
C'est l'un des rares secteurs de Beausoleil à combiner une école de quartier, une desserte dédiée et des surfaces d'appartements plus généreuses en partie haute. C'est son principal argument face au centre-ville, plus dense et plus commerçant.
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Sources
- INSEE, Comparateur de territoires et découpage statistique IRIS de la commune de Beausoleil (06012).
- Ville de Beausoleil : écoles publiques et adresse de l'école du Ténao, zones de stationnement résidentiel, lignes Zest, transport à la demande Zestgo B, ligne ZOU.
- Préfecture des Alpes-Maritimes, plan de prévention des risques de Beausoleil, approuvé le 15 mai 2001.
- Géorisques : zonage sismique de niveau 4, aléa retrait-gonflement des argiles, information des acquéreurs et locataires.
- Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026, données DVF et notaires 2025, réseau Riviera Address.
Page mise à jour le 28 août 2026. Les fourchettes citées sont des ordres de grandeur de marché et ne se substituent pas à une estimation individuelle.