Quartiers de Beausoleil
Le quartier Saint-Roman à Beausoleil
Saint-Roman est l'un des deux noms que Beausoleil partage avec Monaco. Côté français, il désigne le secteur desservi par l'avenue de Saint-Roman ; côté monégasque, il désigne un quartier entier, celui des tours de l'extrémité est de la Principauté. Confondre les deux fausse toute comparaison de prix.
À Beausoleil, Saint-Roman correspond au secteur de l'avenue de Saint-Roman (06240), à l'extrémité est de la commune, au contact du quartier monégasque du même nom. Ce n'est pas un district statistique de l'INSEE, mais un secteur de contact clairement identifié par sa voirie. Il fait face à l'un des fronts bâtis les plus hauts de la Principauté, ce qui en fait un secteur recherché pour la proximité, avec une vue à vérifier immeuble par immeuble.
- 06240code postal de l'avenue de Saint-Roman, côté Beausoleil
- 98000code postal du quartier Saint-Roman, côté Monaco
- 5,81 %taux global des droits de mutation côté français, dans les Alpes-Maritimes
- ×3,3écart entre le secteur le moins cher et le plus cher de Beausoleil
Deux Saint-Roman, deux marchés
C'est le point à régler avant tout le reste. Saint-Roman est un quartier officiel de la Principauté de Monaco, à son extrémité est, connu pour ses tours de grande hauteur. Le nom est également porté, côté français, par une avenue de Beausoleil qui dessert le secteur limitrophe. Les deux territoires se touchent, mais ils ne relèvent ni du même droit, ni du même marché.
| Critère | Saint-Roman, Beausoleil | Saint-Roman, Monaco |
|---|---|---|
| Territoire | France, Alpes-Maritimes, commune de Beausoleil | Principauté de Monaco |
| Code postal | 06240 | 98000 |
| Nature | Secteur de contact identifié par l'avenue de Saint-Roman | Quartier officiel de la Principauté |
| Droits d'acquisition | Droits de mutation français, 5,81 % au total dans les Alpes-Maritimes | Régime monégasque, hors du champ de ce portail |
| Référence de prix | Fourchettes publiées pour les secteurs de Beausoleil, moyenne communale 7 289 €/m² | Marché distinct, non couvert par les données DVF françaises |
Le taux de 5,81 % se décompose en 4,50 % de droit départemental, 1,20 % de taxe communale et 2,37 % de frais d'assiette de l'État calculés sur le droit départemental. Détail complet sur la page frais de notaire à Beausoleil.
Le même phénomène existe à l'autre extrémité de la commune avec Moneghetti, nom porté simultanément par un quartier monégasque et par un quartier de Beausoleil. Une annonce mentionnant l'un de ces deux noms doit toujours être rapportée à son code postal.
Ce que le contact monégasque apporte, et ce qu'il coûte
L'atout : la distance
Le secteur est adossé à la Principauté. Pour un actif travaillant dans l'est de Monaco, il évite la traversée complète de la ville aux heures de pointe. Dans une commune où environ 3 000 personnes travaillent en Principauté et où l'on ne compte que 2 080 emplois sur place, ce gain quotidien est le premier facteur de valeur.
La contrepartie : le premier plan bâti
Le vis-à-vis monégasque de ce secteur est haut. Concrètement, cela signifie que l'altitude ne suffit pas à garantir une vue : ce qui compte est la position par rapport à ce front bâti, l'angle d'ouverture et la profondeur de champ. Un appartement situé plus bas mais décalé latéralement peut offrir une meilleure vue qu'un appartement plus haut mais placé en face. La méthode de vérification est détaillée sur la page appartements vue mer à Beausoleil.
Le marché
L'Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026 publie des fourchettes pour quatre secteurs : Moneghetti, Ténao inférieur, Ténao supérieur et Centre. Il n'existe pas de fourchette publiée propre au secteur Saint-Roman. Les biens de l'avenue de Saint-Roman se rattachent au marché de l'est de la commune, dont les fourchettes de référence sont celles du Ténao, entre 5 600 et 11 600 €/m² selon le niveau.
Avertissement méthodologique. Toute valeur présentée ailleurs comme « le prix au m² du quartier Saint-Roman » est soit une extrapolation, soit une donnée monégasque. Les statistiques DVF françaises ne couvrent pas la Principauté.
La demande sur ce secteur
Le frontalier de l'est de Monaco
Profil dominant. Plus de 60 % des actifs occupés des communes limitrophes de la Principauté y travaillent, et le nombre de frontaliers venus de Provence-Alpes-Côte d'Azur a progressé de 30 % en une décennie pour atteindre 33 200 personnes en 2021.
L'acquéreur de pied-à-terre
Beausoleil compte 43,7 % de résidences secondaires et logements occasionnels dans son parc, contre 56,2 % de résidences principales. Le secteur de contact est logiquement l'un des plus concernés.
L'investisseur
Le loyer moyen communal ressort à 22,4 €/m² par mois toutes typologies, contre 15,1 €/m² pour la médiane départementale, soit 48 % de plus. Le rendement brut à l'échelle de la commune est estimé à 3,8 %.
Le vendeur en recherche de liquidité
Environ 291 ventes ont été enregistrées sur la commune en 2025, avec une hausse des prix de 13,4 % sur cinq ans. Le marché est étroit mais actif.
Questions fréquentes sur Saint-Roman
Saint-Roman est-il à Beausoleil ou à Monaco ?
Les deux, sous le même nom. C'est un quartier officiel de la Principauté et, côté français, le secteur desservi par l'avenue de Saint-Roman à Beausoleil (06240).
Comment savoir si une annonce Saint-Roman est française ou monégasque ?
Par le code postal : 06240 pour Beausoleil, 98000 pour Monaco. Les régimes d'acquisition, les prix et les données statistiques diffèrent entièrement.
Quel est le prix au m² côté Beausoleil ?
Aucune fourchette n'est publiée pour ce secteur en particulier. Les références les plus proches sont celles du Ténao, de 5 600 à 11 600 €/m² selon le niveau, pour une moyenne communale de 7 289 €/m².
La vue est-elle systématiquement dégagée ?
Non. Le front bâti monégasque est haut. La vue dépend de l'angle et du décalage latéral bien plus que de l'altitude, et se vérifie sur place, depuis les pièces principales.
Quels frais pour acheter dans ce secteur ?
Le régime français s'applique : droits de mutation à 5,81 % dans les Alpes-Maritimes, émoluments réglementés du notaire, contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et débours. Le total se situe autour de 7 % du prix dans l'ancien.
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Sources
- INSEE, comparateur de territoires, commune de Beausoleil (06012), recensement 2023 : logements, résidences secondaires, emplois au lieu de travail.
- INSEE Flash Provence-Alpes-Côte d'Azur n°108 : 33 200 frontaliers de Provence-Alpes-Côte d'Azur travaillant à Monaco en 2021, hausse de 30 % en une décennie, plus de 60 % des actifs occupés des communes limitrophes.
- Direction générale des finances publiques : taux des droits de mutation applicables dans les Alpes-Maritimes ; code général des impôts, articles 1594 D, 1584 et 1647.
- Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026, données DVF et notaires 2025, réseau Riviera Address.
Page mise à jour le 28 août 2026. Ce portail traite exclusivement du marché français. Les biens situés en Principauté relèvent d'un cadre juridique et statistique distinct.