Quartiers de Beausoleil
Le quartier Moneghetti à Beausoleil, aux portes de Monaco
Moneghetti est le seul quartier de Beausoleil découpé en deux districts statistiques par l'INSEE, Moneghetti est et Moneghetti ouest. C'est aussi celui dont la fourchette de prix publiée est la plus haute, avec un plancher supérieur de plus de 2 000 €/m² à celui du centre-ville.
Moneghetti est un quartier de Beausoleil situé à l'ouest de la commune, en contact direct avec le quartier monégasque du même nom et le Jardin exotique de Monaco. Il se négocie entre 6 500 et 12 500 €/m² selon l'Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026, soit la fourchette la plus élevée des secteurs suivis. Il attire principalement des actifs travaillant en Principauté et des acquéreurs de résidence secondaire.
- 6 500 à 12 500 €/m²fourchette publiée, la plus haute de la commune
- 2districts statistiques INSEE : Moneghetti est et Moneghetti ouest
- +71 %écart entre le plancher de Moneghetti et celui du secteur Centre
- 7 289 €/m²prix moyen communal, que le plancher de Moneghetti approche déjà
Deux Moneghetti : ne pas confondre Beausoleil et Monaco
Moneghetti est un nom partagé. Il désigne à la fois un quartier officiel de la Principauté de Monaco, celui du Jardin exotique, et un quartier de Beausoleil qui lui fait face de l'autre côté de la frontière. Cette homonymie n'est pas anecdotique : elle brouille régulièrement les recherches immobilières, les estimations en ligne et les comparaisons de prix.
| Moneghetti côté Beausoleil | Moneghetti côté Monaco | |
|---|---|---|
| Pays | France, Alpes-Maritimes, commune de Beausoleil (06240) | Principauté de Monaco |
| Statut | Quartier constitué, découpé en deux districts statistiques INSEE | Quartier officiel de la Principauté |
| Fiscalité de l'achat | Droits de mutation français, taux global de 5,81 % dans les Alpes-Maritimes | Régime monégasque, hors du champ de ce portail |
| Repère | Rues en balcon au-dessus de la frontière, zone de stationnement résidentiel Moneghetti | Jardin exotique, grotte de l'Observatoire |
Le taux de 5,81 % correspond au droit départemental de 4,50 %, à la taxe communale de 1,20 % et aux frais d'assiette de l'État. Détail et calculs sur la page frais de notaire à Beausoleil.
À retenir avant de comparer des annonces. Un bien annoncé « Moneghetti » peut être monégasque ou français. Vérifiez systématiquement le code postal : 06240 pour Beausoleil, 98000 pour Monaco. Les deux marchés n'ont ni les mêmes prix, ni les mêmes règles d'acquisition.
Pourquoi Moneghetti est le secteur le plus cher de Beausoleil
Trois facteurs se cumulent, et ils sont mesurables.
1. La distance à pied à la Principauté
Moneghetti est adossé à la frontière. Depuis la plupart de ses rues, on rejoint le Jardin exotique et les premiers arrêts monégasques en quelques minutes de marche, souvent en descente. Dans une commune où environ 3 000 personnes travaillent à Monaco et où plus de 60 % des actifs occupés des communes limitrophes y travaillent, cette accessibilité se paie.
2. L'exposition et les vues
Le quartier occupe un versant orienté au sud et au sud-est, en balcon au-dessus de Monte-Carlo. Les étages hauts dégagent des vues sur le port, la mer et, selon la position, sur le Rocher. C'est cette variable qui explique le plafond de 12 500 €/m², le plus élevé des secteurs suivis. Le sujet est traité en détail sur la page appartements vue mer à Beausoleil.
3. La rareté du foncier
Beausoleil ne dispose que de 279 hectares, dont 173 sont couverts par le plan de prévention des risques mouvements de terrain approuvé en 2001, et 63 hectares sont classés en zone rouge inconstructible. À l'échelle du quartier, cela signifie qu'il n'y a pratiquement pas de terrain libre : l'offre nouvelle passe par la réhabilitation et la surélévation, pas par l'extension.
| Indicateur | Moneghetti | Beausoleil |
|---|---|---|
| Fourchette appartements anciens | 6 500 à 12 500 €/m² | Prix moyen 7 289 €/m² |
| Position dans la commune | Plancher et plafond les plus hauts | Écart de 1 à 3,3 entre secteurs |
| Volume de ventes | Non publié séparément | Environ 291 ventes en 2025 |
| Loyer de référence | Non publié séparément | 22,4 €/m² par mois toutes typologies |
Source : Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026, données DVF et notaires 2025. L'observatoire publie des fourchettes par secteur pour Moneghetti, le Ténao inférieur, le Ténao supérieur et le Centre ; il ne publie pas de fourchette distincte pour les autres secteurs de la commune.
Habiter Moneghetti au quotidien
Le relief, première contrainte
Le quartier est en pente. La différence entre un immeuble desservi par un ascenseur public et un immeuble qui ne l'est pas se mesure en minutes de marche et en confort réel. Beausoleil exploite cinq ascenseurs publics, ouverts de 5h00 à 21h00, et a installé son premier appareil dès 1990. Vérifier la position d'un bien par rapport à ces équipements fait partie de la visite.
Transports
Le transport à la demande Zestgo B assure des correspondances vers le Jardin exotique, le marché de Beausoleil, le Casino et la gare SNCF Pont Sainte-Dévote, sur réservation jusqu'à deux heures avant le trajet. Le réseau Zest a été réorganisé le 6 juillet 2026, avec un renforcement de la ligne 12 et une réorganisation des lignes 13, 14 et 18. En voiture, l'A8 est accessible par l'échangeur de La Turbie et par la bretelle Monaco Est ouverte en janvier 2024.
Stationnement
Une zone de stationnement résidentiel dédiée porte le nom du quartier. Dans un secteur où beaucoup d'immeubles anciens n'ont pas de parking, la présence ou l'absence d'une place privative est un élément de prix à part entière.
Services
Les équipements structurants de la commune, mairie, marché couvert Gustave Eiffel, centre culturel Prince Héréditaire Jacques, se trouvent au centre-ville, en contrebas. Les écoles publiques sont réparties sur la commune, avec notamment le groupe scolaire Les Copains, 29 bis avenue de Villaine, et le collège Bellevue, bretelle du Centre.
Questions fréquentes sur Moneghetti
Moneghetti est-il en France ou à Monaco ?
Les deux, sous le même nom. Le quartier de Moneghetti existe côté monégasque, autour du Jardin exotique, et côté français, sur la commune de Beausoleil (06240). Ce portail traite exclusivement du Moneghetti français.
Quel est le prix au m² à Moneghetti côté Beausoleil ?
De 6 500 à 12 500 €/m² pour les appartements anciens, selon l'Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026 fondé sur les données DVF et notaires 2025. C'est la fourchette la plus élevée parmi les secteurs suivis de la commune, dont le prix moyen est de 7 289 €/m².
Pourquoi l'écart de prix est-il aussi large dans un même quartier ?
Parce que l'étage, l'exposition et la vue pèsent davantage que l'adresse. Sur un versant en pente, deux appartements distants de cinquante mètres peuvent avoir l'un une vue sur le port, l'autre un vis-à-vis à cinq mètres.
Combien de temps faut-il pour rejoindre Monaco depuis Moneghetti ?
La frontière est immédiate : elle borde le quartier. La durée réelle dépend du point d'arrivée en Principauté et du dénivelé à franchir au retour, plus que de la distance.
Moneghetti convient-il à un investissement locatif ?
Le loyer moyen communal ressort à 22,4 €/m² par mois, contre 15,1 €/m² pour la médiane départementale, et le rendement brut à 3,8 % à l'échelle de Beausoleil. Sur Moneghetti, le prix d'entrée plus élevé comprime mécaniquement ce rendement, en contrepartie d'une demande locative très soutenue.
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Sources
- INSEE, Comparateur de territoires, commune de Beausoleil (06012), recensement 2023 ; découpage en districts statistiques IRIS de la commune.
- INSEE Flash Provence-Alpes-Côte d'Azur n°108 : 33 000 frontaliers travaillent à Monaco, dont environ 3 000 résidents de Beausoleil ; plus de 60 % des actifs occupés des communes limitrophes.
- Préfecture des Alpes-Maritimes, plan de prévention des risques de Beausoleil : 279 hectares, 173 hectares exposés, 63 hectares en zone rouge, PPRN approuvé le 15 mai 2001.
- Ville de Beausoleil : zones de stationnement résidentiel, réseau Zest, transport à la demande Zestgo B, écoles.
- Direction générale des finances publiques : taux des droits de mutation applicables dans les Alpes-Maritimes.
- Observatoire du marché immobilier de Beausoleil 2026, données DVF et notaires 2025, réseau Riviera Address.
Page mise à jour le 28 août 2026. Les fourchettes indiquées sont des ordres de grandeur de marché et ne remplacent pas une estimation réalisée sur place.